稳住楼市股市是我国当前经济工作中的一项重要任务。近期，多项政策陆续出台，房地产市场出现了阶段性回稳。其中《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号，下称“《通知》”）以有力手段优化土地市场供需关系，引发广泛关注。本文将从《通知》的背景、主要内容、预期产生的影响等三个方面展开分析，为相关从业者提供参考。

一、政策背景

《通知》的发布，是为贯彻落实党中央、国务院决策部署，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，进一步推动相关政策落地见效，促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。这一政策出台的背景主要有三：

（一）促进市场供需平衡与土地资源优化配置。《通知》的发布首先基于当前房地产市场对供需平衡的迫切需求。当前，部分地区房地产市场面临存量土地规模过大、供需失衡的问题，这限制了土地资源的有效利用，加剧了市场的不稳定性。通过专项债券资金的投入，政府能够主动介入市场，减少市场存量土地规模，改善土地供求关系，优化土地资源配置，提升土地使用效率，为房地产市场的健康发展奠定坚实基础。

（二）增强资金流动性与促进房地产市场稳定。《通知》也体现了增强地方政府和企业资金流动性的考量。在房地产市场调整期，企业和地方政府往往面临较大的资金压力。通过专项债券资金收回收购闲置土地，一方面可以为企业释放资金压力，使其能够更专注于现有项目的开发和运营；另一方面可以为地方政府提供稳定的资金来源，增强其在土地储备和市场调控方面的能力。这种资金流动性的增强，有助于促进房地产市场的平稳健康发展，防止市场出现过度波动。

（三）促进相关政策落地，推动经济发展。该政策的推行也是为了进一步促进相关政策的落地见效，进而推动经济发展。近年来，国家出台了一系列旨在盘活存量闲置土地、优化土地资源配置的政策措施。专项债券资金的投入，使政府能够更有效地推动这些政策的落地，释放土地资源的潜力，促进经济的持续发展。同时，收回收购的土地还可以用于民生领域和实体经济项目，进一步拓宽经济发展空间。

二、《通知》主要内容梳理

（一）实施主体与条件

使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。符合条件但尚未纳入名录管理的土地储备机构，应于2024年12月底前在系统“土地储备机构”模块中填报单位信息及证明材料，自然资源部将按程序及时审核并动态更新名录。

（二）收回收购范围

1.优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地；

2.其他用途的土地，如进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地；因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地；

3.已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。

（三）价格确定与公示

要求土地储备机构委托经备案的土地估价机构对拟收回收购地块进行土地市场价格评估，并相较企业土地成本就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。

（四）操作流程

市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单，摸清底数，并根据需要向社会发布收回收购土地征集公告；综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。

（五）土地供应与用途

收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

三、《通知》的主要影响

（一）优化土地资源配置，促进房地产市场稳定发展

《通知》推动收回收购闲置土地，旨在集中资源进行土地的再开发和再利用，以提高土地使用效率并避免资源浪费，同时通过严格控制土地再供应规模和条件，有效调节市场供应，避免过度供地引发的泡沫风险。政策实施后预期将减少市场存量土地，改善土地供求关系，对于缓解土地市场的供需矛盾、稳定市场预期、促进房地产市场健康发展具有重要作用。

（二）增强地方政府和企业的资金流动性

专项债券资金的引入为地方政府提供了稳定的资金来源，增强了其执行土地收回工作的能力，加快了土地收回进度，并促进了其他土地储备与市场调控政策的顺利实施。政府通过收回闲置土地并重新规划利用，能够获得土地增值收益，增加财政收入。对于面临资金压力的企业，政府的收回收购行动能够减轻其负担，促进企业资源的合理配置和健康发展。

（三）推动经济社会发展

收回收购的闲置土地，经过重新规划和合理利用，将被用于公共设施建设和产业园区开发等关键领域，弥补公共服务设施的不足，改善环境质量，满足居民的居住需求，同时为实体经济的发展提供空间，促进有效投资。从长远来看，这些措施将对经济社会的可持续发展产生积极影响，为经济的长期稳定增长提供支撑。

总而言之，《通知》的出台，是政府积极响应市场变化、优化土地资源配置、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措。通过专项债券资金的支持和严格的政策执行，政府有望有效解决土地闲置问题，推动经济社会的可持续发展。自政策发布以来，已有房企上报闲置土地。未来，随着政策的深入实施和不断完善，相信该政策将取得更加显著的成效。