步入黄金时代的背后推手

按照国际标准，中国自2001年进入老龄化社会，且老龄化程度已从2001年的7.1%上涨至2014年的10.06%。据专家预计，2050老龄人口将达到总人口数的三分之一。

推手二：收不抵支的养老金账户

根据《中国养老金发展报告2012》显示，2011年城镇职工养老金收不抵支省份达14个，收支缺口达767亿元；养老金个人账户空账额达2.2万亿元，继2007年首次突破万亿元大关后，快速突破了2万亿元大关。

推手三：家庭结构变化

根据国家统计局数据，中国老年抚养比已从2000年的9.9人上升到2014年的13.9；夫妻供养4位老人、抚养1个后代的“421”模式已经成为中国过去及未来几十年的主流模式。同时在我国部分大中城市，空巢家庭比例已经超过70%。

推手四：突出的供需矛盾

2014年，全国养老机构床位数为493.7万。按照国务院规划，2020年每千名老年人社会养老床位数达35-40张，即使老年人口总数不变，届时全国养老机构床位数将达708-809万张，即五年内需求缺口量达215-316万张，新增社会养老住宅潜在需求为5363～7890万平米（以每张床位对应住宅面积25平米计算）。

这种供需矛盾在配套服务方面亦有体现：目前现有护理人员数量为22万人，而符合资格人员仅为2万人；目前国家针对老年餐饮并未有专项拨款，专业提供老年餐饮的餐饮类企业少之又少。这种日渐突出的供需矛盾，推动养老地产进入快速发展阶段。

养老地产中的先锋范例

类型一：旅游养生型

代表项目：三亚海棠湾国际养生社区

该项目由泰康人寿和中国对外建设总公司共同打造，以美国CCRC社区（持续照料退休社区）为管理理念，定位为集休闲度假、养生养老、健康体检为一体的绿色国际养生社区。社区包括养生公寓、主题酒店、养生运动中心、健康管理中心、文化学院等功能板块。

结合泰康养老在全国的连锁布局，该项目将成为其它连锁社区的特色医疗与健康管理输出中心。在销售方式上，泰康推出一批创新型的销售模式：以养生公寓为例，海棠湾通过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换等获得投资的保值增值。

类型二：医养结合型

代表项目：保利·西塘越项目

保利·西塘越项目是以石库门建筑风格规划的亲水类独栋、合院别墅、联排别墅级创新公寓，由上海保利地产开发，保利安平投资负责管理运营。西塘越项目定位于提供“医养结合”的专业养老服务，由康复理疗中心和老年公寓构成。

基于安平投资在医疗管理领域的经验和专业优势，该项目汇聚了护理、康复、心理、营养等多领域的医疗人才和具有服务经验的管理人才，旨在打造医养结合型的连锁机构。

相较于养老地产中常见的一家企业扮演多重角色的问题，在地产开发与医疗管理中均有优势的安平投资进行了合理分工，使得项目的风险分拆与资金匹配更加合理。

类型三：学院养老型

代表项目：绿城·乌镇雅园

该项目由绿城集团与雅达国际共同投资开发，按照规划有养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题；以及养生居住区、颐乐学院、国际养老护理中心、医疗公园、养生度假酒店、特色商业区六大功能板块。

绿城集团素以学院养老闻名。在乌镇雅园项目中，颐乐学院将开设包含72门课程的丰富课程体系供学员参加。同时，学院通过组织老年足球队、围棋俱乐部、合唱团等社团，让老年人老有所属。此外，该项目还引入一家专注于康复疗养的高端医院。

养老地产的发展大势

趋势一：盈利模式日趋明朗

养老地产成为房地产企业“圈地工具”的模式已经过时，专注中国养老的企业已在盈利模式上做出探索——如泰康“保险与养老产品结合”模式、绿城乌镇雅园的“学院式养老”、保利的“医养结合”模式。盈利模式的多元化和创新性将成为产业发展主旋律。

趋势二：参与企业多样化

据不完全统计，截止2015年1月，全国已经有80多家地产开发企业、10余家保险企业、大量外资企业进入中国养老地产市场，投资金额超3000亿元。尤其是中小型地方房企的参与，将改变目前客户定位过高的局面，充分挖掘中低端养老市场。

趋势三：企业专业化分工

目前涉足养老地产的企业角色定位比较模糊，通常要同时扮演投资商和运营商的多重角色。但是，投资端始终关注资产投入与回报关系，运营端重点关心服务品质与软性服务的收益。因此，企业角色的不断分化和专业的不断分工将成为行业发展的主要趋势。

趋势四：融资渠道多样化

养老地产项目投资大、周期长，融资模式是决定其能否长远发展的关键因素。伴随国家利好政策（如《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》等）的出台，政府与民间在养老产业融资方式的尝试加快，融资渠道逐步呈现多样化趋势。此外，越来越多的民营企业正通过PPP模式参与政府养老住宅项目的建设。

趋势五：定位趋向中低端化

目前市场中的多数养老产品主要面向高支付能力、高知、高职的高端老年人群。伴随进入市场企业数量的增加，将有更多企业在中低端养老地产领域加大投资，推动养老地产向普通大众的推广。但是，中低端养老社区难以形成规模效应，盈利模式仍需漫长的摸索与实践。

趋势六：养老项目社区化

首先，与普通社区“混居”的养老社区模式，能让老年人接触到其他年龄段的居住者，缓解孤独感和失落感；其次，普通社区配备了完备的周边设施，能够提高自理型老人的使用效率、丰富生活内容；最后，可解决老人不愿远离子女独自居住的问题，更贴近传统的养老观念。

趋势七：养老项目连锁化

目前，养老地产的连锁化竞争已经启动。连锁化可实现优势资源共享，降低成本、扩大市场份额、形成规模扩张。尤其对地产商而言，遍布全国的物业资源将在很大程度上降低开发成本，形成规模效应。

趋势八：养老智能化

养老产业的智能化是大数据在康复、医疗、护理领域的重要实践，是养老地产发展的重要方向。智能化技术可以大幅度提高护理效率，减少老年人群对护理人员的依赖，保护老年人隐私。未来将会有更多的智能化技术在养老项目中得到实践。

我国养老地产行业如同一个刚刚学步的婴儿，虽然步伐快速，但仍然步履蹒跚。随着更多优惠政策的实施落地，国民养老观念的进一步转变，先进管理经验的逐步渗透，以及医护团队资源的日渐壮大，国内养老地产的市场潜力将不可小觑，养老地产行业正在迎来发展的黄金时代。

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