时隔10年，在“十五五”即将开局之际，中央城市工作会议再次召开。

回顾历史，中央城市工作会议的召开频次并不高，但每一次都对我国的城市建设、经济发展和社会民生产生深远的影响。

本次会议明确提出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”这一重大论断，是首次对城镇化发展趋势判断作出转变，不仅揭示了我国城市发展的新特征，也为未来城市工作指明了方向。会议提出的建设现代化人民城市的战略目标，更催生着新的朝阳产业，引领着相关行业的发展。

本文将系统解读本次中央城市工作会议的核心精神，剖析城市发展新范式下的关键趋势，并前瞻未来蕴藏的重大投资机遇。

一、会议精神：“现代化人民城市”的六维内涵

本次中央城市工作会议，召开在中国城镇化率已达67%、城镇人口达9.4亿的历史节点上。过往的快速城镇化在创造巨大成就的同时，也累积了诸如交通拥堵、环境污染等典型的“城市病”。这些“城市病”表面上是规划技术问题，实质是发展理念偏差与治理体系缺陷的“综合症”。

在此背景下，会议提出建设“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”的战略目标。这一目标体系不仅体现了城市向“服务于人的全面发展与高品质生活”价值本源的回归，更构建了具有中国特色的城市现代化评价维度。

（一）创新城市：城市发展的引擎

会议将“创新城市”置于六大目标之首，凸显了创新驱动在城市发展中的核心地位。创新城市建设的核心在于构建“城市创新生态圈”，实现产业创新与空间载体的良性互动，推动产城融合高质量发展。从全国层面看，主要从三大方面进行布局：

1.优化创新空间布局。强化北京、上海、粤港澳大湾区三大国际科技创新中心及北京怀柔、上海张江、粤港澳大湾区、安徽合肥四大综合性国家科学中心的引领作用，形成“基础研究－技术攻关－成果转化”的全链条创新生态系统。

2.推动产业升级转型。有序疏解超大特大城市的一般性制造业、区域性物流基地等非核心功能，腾退空间用于发展高附加值产业，增强全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领能力。

3.创新制度环境营造。通过制度创新破除体制机制障碍，如完善知识产权保护、促进科技成果转化、吸引国际创新人才等，使城市真正成为“人才创新创业的沃土”。

（二）宜居城市：民生福祉的基石

宜居城市建设聚焦于解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。会议要求主要从三大方面进行变革：

1.住房供给体系改革。建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，优化保障性住房与商品房并行的供应体系。

2.居住环境改善。稳步推进城中村和危旧房改造，注重存量资产活化而非单纯增量供给，推动房地产从规模驱动转向品质与效率驱动。与2015年会议“加快改造”的表述不同，本次会议特别强调“稳步推进”，体现了控制节奏、防范风险的审慎态度。

3.生活服务提升。发展嵌入式社区养老、托育、家政、零售、物流等业态，让居民在家门口解决急难愁盼问题，形成“供给—消费—再供给”的良性循环，有效提供城镇就业岗位，为城市宜居性提供了坚实支撑。

宜居城市建设重点任务对比（2015年与2025年）

资料来源：公开信息，中国投资咨询整理

（三）美丽城市：生态文明的实践

美丽城市建设强调绿色低碳转型与生态环境质量的系统提升，是生态文明理念在城市空间的具象化。会议提出要“着力建设绿色低碳的美丽城市”，推动减污降碳扩绿协同增效，具体路径包括：

1.生态空间优化。构建连续完整的城市生态基础设施体系，通过生态修复和蓝绿网络构建，推进城市绿化与生态质量双提升，实现“300米见绿，500米入园”的景观可达性，重塑人与自然的关系。

2.环境污染治理。巩固大气、水、土壤治理成效，系统解决群众反映强烈的环境问题，特别强调“根据城市更新特征与碳中和需求，实现城市电、热系统的结构性优化”，如推广建筑节能、分布式光伏建设等。

3.绿色低碳转型。通过改造供热管网和系统提升智慧化和能耗效率，助力“双碳”目标实现。

以上三大转型不仅是技术革新，更是城市发展模式的革新，要求将碳中和目标融入城市规划、建设、管理全过程。因此，美丽城市建设超越了单纯的环境治理，追求生态价值与经济价值、社会价值的统一，旨在使良好生态环境成为提升城市竞争力的核心要素。

（四）韧性城市：抵御风险的屏障

近年来全球频发的极端天气、公共卫生事件等，暴露了现代城市系统的脆弱性。因此，建设韧性城市已从一个可选项变为必选项。

“韧性城市”的目标是“安全可靠”，要求城市具备抵御各类冲击、保障应急、快速恢复的能力，需从三方面着力构建：

1.提升基础设施韧性。本次会议部署“推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级”。国家发展改革委预测未来五年我国有约60万公里城市管网需要改造，预计供排水、燃气、供热等老旧管网更新将重点推进，产生约4万亿元投资需求。

2.构建灾害防御体系。这是城市可持续发展的前提。例如，通过统筹城市防洪体系和内涝治理，通过建设海绵城市、升级雨洪管理设施等措施，城市可提升应对极端天气能力，牢牢守住安全底线。

3.构建突发应急机制。这需要建立政府－市场－社会多元参与的应急响应机制，通过智慧化手段实现风险早期识别与快速处置，如利用物联网技术对地下管网进行实时监测预警。

可见，韧性城市的核心在于将工程措施与非工程措施结合，提升城市系统在面对冲击时的承受、适应与恢复能力，为居民编织全方位安全防护网。

（五）文明城市：崇德向善的灵魂

在城镇化进入存量发展的今天，文化建设已成为城市附加值增长的核心。文明城市建设本质上是寻求传统与现代的对话，让城市在发展中保持文化主体性和认同感，避免“千城一面”的危机。

会议强调“完善历史文化保护传承体系，完善城市风貌管理制度、保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观”，其建设路径包括：

1.延续历史文脉，创新业态功能。摒弃改变大拆大建模式，采用微更新、功能更新方式活化历史街区，如上海新天地、广州永庆坊、黄山黎阳老街、芜湖古城等案例，既实现保护性开发，又强调文脉赓续，唤醒集体记忆。

2.塑造公共空间，建设精神文明。通过优化交通枢纽、商业中心、文体设施等，强化精神文明建设在城市发展中的重要性。可以参考的具体形式如：以城市轨道TOD引领新兴区域发展，重焕传统区域内生活力；保持地块附属公共空间开放的社交、健身和教育中心，适度引入社会化服务；创新运营模式，将公共建筑由封闭转向开放，由负担变资源。

3.转化文化资源，文旅赋能城市。发展文化IP、文旅消费等“文化+”产业，将文化资源转化为经济动能。如西安大唐不夜城、北京798艺术区等实践，证明了文化赋能对城市更新的乘数效应。

（六）智慧城市：高效治理的未来

当下，智慧城市建设已进入深化整合期，更加强调数字化与人性化的融合，让技术成为提升城市温度的工具。故而建设智慧城市，需要注意三个重点：

1.加强治理模式革新。从技术导向转向问题导向，聚焦交通拥堵、服务不均等民生痛点，通过数据共享与流程再造提升治理效能。

2.强化数字技术赋能。利用大数据、人工智能等技术优化城市运营，如在智能交通信号控制、网格化城市管理等场景应用。

3.构建多元主体协同。建立政府主导、企业参与、市民反馈的协同治理机制，如市民可以将“随手拍”爆料到数字城管系统，平台及时转派、跟踪，考核责任单位处置问题过程，实现市民爆料后第一时间发现、派遣、处置、反馈，形成闭环管理。

二、城市发展新格局下的投资趋势

（一）宏观趋势：从“增量扩张”到“存量提质”

本次中央城市工作会议确立的“存量提质增效”主线，意味着城市工作的重心将从关注规模和速度转向追求质量和效益，从重视物理扩张转向关注功能提升，从依赖外延增长转向激发内生动力。可以关注三个宏观趋势：

1.空间生产变革。新增建设用地规模持续收紧，城市开发边界从“画饼式扩张”转向“刚性管控”。2022年全国建设用地供应同比降15.3%，而城市更新投资逆势增长12%。

2.动力机制转换。传统“土地金融+房地产开发”模式将逐渐让位于“产业运营+服务增值”模式，通过加强城市运营来增加投资回报。

3.考核体系重构。对城市发展及治理的考核，从以经济增长为主的单目标导向，逐渐转向经济、社会、环境等多目标平衡。

这些趋势不仅影响着城市的发展，也为投资者提供了新的机遇和挑战。空间生产的变革意味着城市更新将成为投资热点，动力机制的转换意味着投资者需要关注智慧城市的运营和服务增值领域，通过参与城市运营来获取长期稳定的回报。此外，考核体系重构也将引导投资者更加关注城市的社会和环境效益，促进绿色低碳产业的发展。

（二）产业影响：新发展范式催生万亿级赛道

新的宏观趋势和城市发展范式将催生巨大的结构性市场机遇，形成若干万亿级的新赛道。这些产业不仅规模巨大，更具强正外部性特征，既能拉动短期投资，又能提升长期竞争力，是构建现代化产业体系的重要支点。

1.城市更新产业：包括老旧小区改造、工业遗产活化、地下管网更新等细分领域。全国范围内2000年底前建成的老旧小区改造任务仍很艰巨，加之社区服务设施的补短板、城市老化管线的更新换代，将构成一个持续、稳定且规模庞大的内需市场。推进城市基础设施生命线安全工程建设将直接拉动管网材料、智能监测设备等相关产业发展。

2.智慧城市产业：“智慧城市”建设将持续带动5G网络、物联网、数据中心、人工智能等新型基础设施的投资。更重要的是，投资的价值链将从硬件建设向后端的数据治理、场景应用和智能化运营服务延伸。未来智慧城市建设的核心，将从“技术+基建”转向“新IT技术+全程服务”。

3.绿色低碳产业：“美丽城市”和“韧性城市”的建设目标，将为绿色产业打开广阔空间。这包括既有建筑的节能改造、新能源设施的普及、海绵城市与生态修复工程、城市固废的循环利用等领域，市场潜力巨大。

（三）投资机遇：未来城市投资的“哑铃型”结构

多家机构不约而同地认为：从空间格局来看，未来的城市投资将呈现出明显的“哑铃型”结构。也就是说，资本将更加精准地流向政策支持明确、经济回报与社会效益更具确定性的两极，而传统粗放式的城市扩张将逐渐失去市场青睐。这种“哑铃型”投资格局的形成，不仅具有经济合理性，更与国家区域协调发展战略高度契合，是未来城市经济增长的重要源泉。

“哑铃”的一端，是高能级城市群与都市圈。本次会议明确提出要“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”。这表明，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心区域，将继续作为国家核心功能的主要承载地、高端产业与人才的核心集聚区，同时也是“新基建”、科技创新和高端服务业投资的重点区域。这些热点区域的存量空间，将持续通过功能置换焕发新活力，城市微更新正迎来重要机遇。

“哑铃”的另一端，是以县城为载体的城镇化。本次会议首次将“以县城为重要载体的城镇化建设”提升到战略高度，标志着县域经济将成为新的投资热点。全国120个县城开展的补短板强弱项建设示范工作，预示着未来在县城的基础设施补短板、公共服务、全域土地整治、城乡融合发展等领域存在巨大的投资空间。

三、未来城市发展重点方向

本次中央城市工作会议的召开，标志着中国城市发展进入以“现代化人民城市”为目标、以“内涵式发展”为主线、以“城市更新”为抓手的新阶段。基于会议精神与国际经验，未来城市发展可以把握以下方向：

1.充分发挥地方国有企业的作用。地方国有企业是城市更新的主力军，既可以协助政府完成城市“补短板”任务，又实现国有企业自身新业务发展。以地方国有企业作为新形势下城市更新的运作平台，与国有企业业务转型发展的需求不谋而合。

2.坚持“运营前置”的策划理念。城市更新不仅是对城市硬件的升级，更需要更新理念，坚持“运营前置、策划先行”，才能有效提高城市更新的可持续性。这要求决策者高度重视投融资策划在项目谋划中的重要作用，将产业、规划、资金进行有效衔接，使投资决策更科学合理，为落地实施提供可行路径。

3.因地制宜培育创新动能。超大、特大城市应聚焦国际科技创新中心建设，打造“基础研究－技术中试－产业转化”创新链条；中小城市则需强化特色产业培育，避免同质化竞争。

4.多元融合的治理变革。可参考借鉴英国“联合政府”经验，探索跨行政区协同治理机制。如通过城市治理委员会吸纳企业、社会组织、市民代表参与决策，破解“碎片化治理”困境。

5.绿色、有韧性的空间重构。将碳中和目标纳入城市规划建设全过程，推广“海绵城市”“垂直绿化”等生态技术，同时强化城市安全韧性，未来五年重点推进城市管网改造升级，筑牢城市生命线系统。

6.文化智慧的品质提升。在保护历史文脉的基础上，通过数字化手段活化文化资源，建设“数字孪生城市”，实现实体空间与虚拟空间的交互赋能，让技术真正服务于人的需求。

综上所述，中国城市的未来，既不是西方城市化模式的翻版，也不是传统发展路径的延续，而是在社会主义制度优势与市场机制活力结合中，探索一条以人民为中心、内涵式发展的新型城镇化道路。这条道路的成功实践，不仅将造福亿万市民，也将为全球城市可持续发展提供中国智慧和中国方案。