近日，上海、天津同时发布房贷新政，提高房贷首付比例、实行差别化住房信贷政策。这一轮新的房贷限制又将对房地产市场产生什么样的影响呢？

11月28日晚间，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，自2016年11月29日起，首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人贷款的首付比例，上调至不低于35%。对于二套房购买普通自住房的，申请商业贷款的首付比例上调至50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同时，上海市住房公积金管理委员会当天印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，要求严格执行公积金差别化信贷政策，调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。此外，借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍；严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不超过40%，以及对第二套改善型住房认定标准的口径。

从新政背景来看，上海在10月出台“沪六条”后市场降温，成交量下滑，但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，房价上涨态势明显，调控压力仍没有消除。除此之外，上海房地产市场还存在着库存规模不足，供需不平衡的压力。而且最近几周高价房成交比较活跃，带动均价出现波动，可能导致看涨预期强烈，影响市场心态，通过政策加码可以巩固调控效果。因此，上海升级调控政策是意料之中的事。

从调控力度上看，与过去相比，上海这一轮房贷新政更加严格。首先，政策中规定，二套房的认定改为在本市已拥有一套住房的、或在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭。这说明上海由过去的“只认房不认贷”模式转变为“认房又认贷模式”。其次，对于二套房贷的认定是在全国范围内的，而不仅仅只针对上海本地的购房贷款。居民家庭名下在上海本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的(无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清)，均执行二套房贷政策。

与其他一线城市相比，上海这一轮政策比北京和深圳现有政策更紧。北京9月30日房贷新政规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。而深圳“十一”新政规定对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有一套住房的，贷款首付款比例不低于70%。

从首套贷款比例来看，深圳虽然首付比北京低5个百分比，但深圳首套购房认房又认贷；上海首付比例与北京持平，但认房认贷方面比北京严格；上海首付比例比深圳高5个百分点，同样认房认贷。因此，上海是三个城市里房贷政策最严格的。也就是说，一个想要购买第一套住房的消费者，无论其是否有贷款，他（她）在上海需要支付的贷款比例是最高的。

从二套住房贷款比例来看，北京和深圳认房不认贷，而上海既认房又认贷，虽然上海二套普通住房的首付比例为50%低于深圳（普通和非普通均为70%），但考虑到上海二套房贷是基于全国征信系统的，也就是在其他城市的房贷也会影响到在上海本市的房屋购置。因此从总体上看，上海这一轮新政比北京和深圳更紧。

从政策影响上看，限贷新政对二套房的认定精确锁定了改善换房群体。相比较而言，这一轮限贷政策对于第一套房屋购置者不会产生较大影响，假设某人要首贷购买一套600万的住房，那么新政的出台会让他额外增加30万的首付款，这一比例相对上海的高房价而言不算特别大。而对二套房的新认定会对改善性房贷购房产生明显的冲击，据资料显示，当前上海中环以内90%为置换房屋买家，外环这一比例为60%左右，新政对于这一部分购房起到的抑制作用能够有效调节当前房地产市场供需关系。因此，在此次加码调控后，上海房价预计由十月的微涨转至微跌。

这一轮调控中，天津同时发布了新房贷政策来调节此前持续上涨的房地产价格。而作为高房价代表的北京、深圳并未参与。主要原因可能是因为今年“9.30”新政后，北京和深圳的房价上涨趋势得到不同程度的控制。

据相关机构统计数据显示，11月第四周(11月21日-11月27日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1426套，环比增加6%，成交面积11.74万平方米，环比减少38%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为36620元/平方米而前一周成交均价为49723，下降了26%。不仅如此，“9·30”新政后，大量二手房售转租，房屋租赁交易量上涨而价格持续下跌。同样的，深圳市规土委数据显示，在10月份房价下跌一成之后，11月房价出现三周连续下跌的情况。房价调控政策预期效果显现。

此次新政体现了地方政府对楼市调控的决心，总体来看，今年年底到明年春节前后，上海、天津的房价不会有大幅度变动，上海将会有小幅下跌，天津保持持续平稳。这一轮上海“认房认贷”的新举措是否会带动北京、深圳等地进一步加强房地产市场控制值得我们保持关注。